（原标题：上海首推出租住房用地 预计将有更加多城市第一时间）7月4日晚，上海市规划和国土资源局挂起坐落于浦东新区和嘉定区的2宗地块，土地用途皆为出租住房，拒绝未来仅有用作租赁，不得出售。上海首推出租住房性质的地块，不仅是地块所在区域产业升级、产城融合的拒绝，堪称对中央反对出租住房建设政策的号召。业内分析人士指出，未来出租举将是房地产市场大势所趋，亦是创建长效机制的有机组成部分，未来不会有更加多城市相继第一时间。

对于开发商来说，物业的综合运营能力和灵活性利用各种金融工具的资本运作能力，是其必需苦练的新技能。合乎所在区域产业升级拒绝公告表明，浦东新区地块为张江南区设施生活基地A3-06地块，总土地面积6.5万平方米，保证金1.45亿元。

嘉定区的嘉定新城E17-1地块，总土地面积2.85万平方米，保证金8480万元。上述2宗地块的土地用途皆为出租住房，所辟物业严苛按照只出租不售模式管理，受让人不应在转让年限内整体持有人出租住房物业并持续租赁运营。

上海首次发售的这2块出租住房用地所在的区域，在很多业内人士显然，地理位置可谓良好，本意更为深远影响。易居房地产研究院副院长杨红旭分析指出，选址嘉定新城意图构建区域内产业升级、产城融合，意图引入创新型企业、引进高端人才，以市场化出租解决问题青年人才的居住于问题。而张江地块的发售堪称顺理成章，根据上海市公布的《张江科学城建设规划》（印发稿），张江科学城将不会追加住宅全部用于出租住宅，以此符合科学城就业人口居住于市场需求。从更高层面的考量来看，出租举将是未来房地产市场大势所趋。

去年6月3日，国务院办公厅印发《关于减缓培育和发展住房出租市场的若干意见》，明确提出反对出租住房建设。各地不应融合住房供需状况等因素，将新建出租住房划入住房发展规划。

容许将商业用房等按规定扩建为出租住房，容许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改建后租赁。事实上，上海的这2宗地块是全国首次经常出现土地用途为出租的地块。

之前万科夺下的北京和佛山的3块100%谦和住宅地块，并非土地性质本身就是出租。上海此次土地出让，可以视为对中央反对出租住房建设政策的号召，是房地产市场长效机制创建的重要一环，预计今后还将有更加多城市相继第一时间。考量开发商综合能力从转让信息获知，浦东地块的建筑面积为130014平方米，根据7.23亿的接续价格来算，楼面价仅有为5568元/平方米；嘉定地块的建筑面积为71283.5平方米，根据4.24亿的接续价格来算，楼面价仅有为5950元/平方米。但是，地价较低不代表门槛较低，实质上持有人型出租住房对开发商的运营能力和资金拒绝更高。

同策咨询研究中心总监张宏伟指出，目前需要接手出租用地的房企并不多，更为考验房企的研发、运营、资本运作等综合能力。出租物业要做持续产生价值，一方面出租本身需要产生租金收益和比较不应的电子货币收益，另一方面要通过运营提高物业市场价值，也就是价格，这些都是房企有可能面对的新问题。

住宅销售市场发展了20年，大多数开发商只不会造房子、卖房子，如何运营持有人是一项新技能。在张宏伟显然，企业融资和资本市场运作的能力则更加关键。其一，因为仅有谦和运营，对研发企业前期的资金反对拒绝不会较为大。

其二，资金长时间溶解，物业转入成熟阶段后如要解散所求，就必须利用金融工具，比如REITS等各种证券化手段。上海中原地产分析师卢文曦则回应，发展出租住房的痛点在于：首先，如果区域内出租住宅减少、可售住房增加，不会导致区域内供需紧绷格局，不仅新房价格有下跌压力，二手房也不会沦为稀缺资源，某种程度面对下跌压力。其次，当前租房与买房取得的社会权利差异相当大，子女入学与住房、户口等因素密切绑，出租市场发展仍须要更加多政策实施维护承租人权益。

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