【中国房地产30年总结特别报道】茁壮的过程，谁没有闯过几个祸！有的是主动导致，有的则是被动背锅。作为GDP的最重要推动者，中国的楼市肩负着健经济与健民生双重压力，对与错都会被众人拿着放大镜细心端详。

在有所不同发展阶段，为应付双重压力，楼市也派生出有许多伴生物，如炒房团、钉子户、地王、经济适用房、房地产调控等等。有些伴生物与时俱进，升级换代之后至今仍遗。而有一些，则早于被深深抛弃。

历史就如大浪淘沙，怎么会不是么？这其中，不仅有经济与民生对立的冲突，也是社会对立的抽象反映。那么，在中国房地产发展的三十年长河中，都曾经历过哪些浮沉呢？让我们来一眼数数。

（专题：中国房地产30年系列总结）福利分房的实施与中止为房地产关上一扇窗和关上的那扇门福利分房是计划经济时代特有的一种房屋分配形式，这是党政机关职工们的众多特权，也是许多人重新加入公务员队伍的动力所在。但也因为这类房的不存在，严重影响了住房的市场化，商品房尽管发售多年，但空置率同比大大减少。随着市场经济的发展， 1998年6月，在中国的房地产问世10多年后，国务院要求，暂停实施了40多年的实物分配福利房的作法，实行住房分配货币化，将楼市全面推上市场化。

同时，当年之后实施了一系列住房金融服务，决定住房贷款指导性计划等，引领国人步入市场去选房。市场化的实施，很大地增进了中国房地产市场的发育，使得居民的居住于条件有了很大的提高，但同时也让买房渐渐沦为一种投资途径，进而有了后面的炒房和房地产调控。

一切，均从福利分房的完结开始！房地产泡沫浮沉一直萦绕在楼市的魔咒中国的房地产市场到底是不是过泡沫？当然是有过的，而且还幻灭了。这再次发生在上世纪90年代初的热土海南岛，总人数不过160万的海岛上居然经常出现了两万多家房地产公司。短短三年，房价快速增长多达4倍。

1993年6月23日，终场哨声忽然吹响。时任国务院副总理的朱镕基公开发表讲话，宣告中止房地产公司上市、全面掌控银行资金转入房地产业。银根全面削减，一路高歌猛进的海南房地产热忽然被釜底抽薪。

1995年，海南房地产泡沫幻灭，开发商争相逃出或破产，不少银行的不良贷款亲率一度高达60％以上。天涯、海角、烂尾楼一时间沦为海南的三大景观。最后的遗产是600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅有四大国有商业银行的坏账就低约300亿元。1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处理积压房地产的工作才基本完结。

有了这次深刻印象的教训，房地产泡沫一词之后出了中国房地产的一个魔咒。甚至，一位名为谢国忠的经济学家因此而与中国的房地产抱住联系在了一起。

2004年开始，这位因为精确辨别亚洲金融危机来临的经济学家之后忧心忡忡地警告，中国房地产不存在泡沫，房价不会下跌，并警告中国房地产不会经常出现金融系统性风险。然而十多年过去，谢国忠的应验一直没经常出现，人们对于房地产泡沫早就由最初的混乱变成漠视。但，谢国忠仍然执著， 2016年，他仍然忠诚地指出中国的房地产泡沫不亚于于美国次贷危机。

那么，中国当下的楼市否知道不存在泡沫？这，估算也只有在它确实幻灭的那一天才算真为能有答案吧。鬼城兴亡地方政府著迷GDP扯的锅2009年，半岛电视台关于鄂尔多斯康巴什新区的报导，把中国的 鬼城 现象纳入大众视野。鬼城，是我国房地产行业与整体经济发展不协商构成的产物，是许多地方政府为了构建 GDP 的快速增长，而不择手段花费人力、物力、财力修建的一些并不需要的城市、新区。鄂尔多斯的鬼城就是这类城市的显著代表。

2004 年底，当地政府要求将当时只有 1400 人居住于的康巴什竣工新的行政中心，以性刺激投资和GDP的发展。2009年，民间借贷的活跃，将鄂尔多斯的楼市投资推上高点，当地房价也从每平米一千多元上涨到七八千，可谓楼市盛世。

鄂尔多斯的经济也显然因此有了跃居，2007年时，鄂尔多斯的人均 GDP 早已打破北京和上海，并在 2010 年多达香港。2011 年，中央政府实施房地产调控政策诱导投机，鄂尔多斯房市挫败，从此一蹶不振。成片的房屋无人居住，许多垫到一半的建筑物被闲置，沦为国内外著称的鬼城。

当然，鬼城虽前无古人，但后有来者，而且还不少。鄂尔多斯之后，大大小小的鬼城常常见诸报端，其中的真假也只有亲访者才能辨别一二。

楼脆脆、楼歪歪睡咲面具之下的悲催2009年6月，上海一栋完工并未交付给的高楼整体推倒覆，官方却以两次堆土施工来说明，遭到网友批评为楼脆脆。2009年7月，一场大雨后，四川成都校园春天小区原本距离就很将近的两栋楼竟然头顶弯曲，靠在了一起，被称作楼歪歪。昵称很萌，但实际情况很相当严重。

不论楼歪歪还是楼脆脆，房屋质量问题的背后都是开发商偷工保护环境、拿购房人生命打趣的无良反映。而开发商这种作法的背后，又背后着企业现金流的闻讯，以及质量监管部门的缺陷。如何让开发商与购房人都失望？如何让经济与民生都平稳？如此不忘如来不忘卿的问题，估算，只有经过了历练之后的楼市才能只得做到的周全。

而阶段性对立的大大平息兴起，才要求了中国房地产如今的局面。商住房的兴盛与不了了之俱往矣，光荣与梦想在全国上下对商住房一片喊打声中，又有多少人还忘记，商住房曾多次的荣耀与心酸？所谓的商住房，就是指开发商在用于年限为40年、50年的商业用地甚至工业用地上建出的符合居住于用途的产品。曾几何时，如今商住房遭到全面打压的北京在商业用地中是专门有公寓用地的，产权乃是40年。

而查询资料还能找到，北京这样的城市，对于商住房的管理并不就是指今天才开始。早在2011年5月，北京之后实施政策不准商改住，商业、办公类项目不得每户分开另设卫生间；若开发商自己打阻隔，分为多个房屋当成住宅出售，将无法办理房产证。并拒绝规划行政主管部门不应强化商业、办公类项目的审查和规划竣工验收，对私自内部加层、减少建筑面积的未予规划竣工验收合格。

这乃是商住房本身就是违规产品，不受保护的政策依据。但是，随着北京商业用地的供应量激增、北京房价上升，加之监管层面的并不苛刻，住宅产品之后开始大行其道。

对于研发末端来说，住宅产品能盘活商业用地，加快去化和回款；对于买房人来说，住宅产品均价往往高于周边住宅，且不有限购得影响，户型小巧总价较低，可以符合不少刚性和投资性市场需求。就这样，在市场需求、供应和监管方的虚弱之下，商住房的热度一路上升。2016年6月国务院办公厅公布的《关于减缓培育和发展住房出租市场的若干意见》中，还明确提出容许将商业用房等按规定扩建为出租住房，土地用于年限和容积率恒定，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应该按照居民标准继续执行。

当然，这都是今年以前的事情。2017年1月，上海停止类住宅的网签，并拒绝此类产品展开排查，冲破了住宅在多个城市的调控风波，原先规划、研发、销售路子如数被木栅。在北京，3、4月份实施的连环调控则规定，新的报建招商类产品大于拆分单元不得高于500平米，不得私自改回居住于涌进，开建（在购）住宅产品将不得再行销售给个人。

在广州，招商项目不得改回居住于用途，且不得购入个人，二手物业个人再行转卖也须获得不动产证满两年。忽然的限售，许多购房人的合约被戛然而止，退房纠纷大波来袭。退房与首付款撤回的无法买断，引起了民生问题，甚至多次业主维权。就在北上广冰冻商住房、购房人一片烦躁的同时，三四线城市却为了去库存专门实施政策希望商住房，感叹让人情何以堪！首付债的蓬勃发展与杜绝短命的急速救心丸首付债，即所指在购房人首付资金不足时，地产中介或金融机构需要为其获取资金外汇市场。

被迫说道，在房价与收益比例过低的城市，首付债的不存在显然协助许多首次置业者构建了安居梦。也在楼市成交价的低谷期，无非夹住了市场成交价的转好。但首付贷所引起的高泡沫风险，也在2016年3月被视作众矢之的。

3月8日，中国金融监管部门拒绝商业银行对住房贷款申请人实行严苛审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不该发放贷款。同时将压制部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等派发用作购房首付款的贷款的不道德。首付债开始被清扫出场，最后到处收留。

楼市三十年，浮沉之间的所谓与是非，自有人得失。从1986年住房改革至今，楼市从残暴生长到理性重返，这期间有多少对立的更替，又引起了多少抽象的落地与消失？2017年5月18日下午13：30，北京泰富酒店三层泰富厅，中国房地产30年系列总结启动仪式现场，且听中国网与那些曾多次的政策制定者、市场参予和书写者一道，为你娓娓道来。

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